原状回復工事をしよう|マンション退去時のマナー

賃貸物件を返すときの注意

リフォーム

どこまで復帰義務があるか

建物の賃貸借において、賃借人は退去時に現状復帰、つまり、借りる前と同じ状態にして貸主に返還する義務があります。しかしながら、建物の賃貸借は通常数年単位の契約になるのが基本のため、経年劣化等、通常使用しているうえでどうしても損耗してしまうものがあるのも事実です。問題は、貸主がそうした通常の使用において生ずる損耗についてまで、借主に現状復帰義務を課すことができるのかという点ですが、現行では民法をはじめ、法的な規制がなされていません。ですが、最高裁判所の判例では、経年劣化や通常損耗について現状復帰義務を負わせるには、少なくとも賃貸契約書の条項自体に具体的に明記されているか、貸主から口頭などの説明があり、借主がそれに合意を示していることが必要だ、という判断が示されています。そのため、建物の賃貸借における標準的な契約書では、建物の損耗を、賃借人の通常の使用により生ずる損耗と、それ以外の損耗に区分し、前者については現状復帰義務はないと定めるようにしています。そして、後者に該当するものとして、賃借人の故意や過失による損耗、善管注意義務違反による損耗や毀損を挙げています。つまりは、あきらかに賃借人の行為によってついた瑕疵についてのみ、現状復帰義務を課すべきだということになります。いっぽうで、次の入居者を確保する目的で行なう設備の交換や、化粧直しといったリフォームについては、当然のことながら通常使用による損耗にあたるため、貸主が負担すべきと考えられます。